山东调研社会房源做公租房开发商担心回本慢

14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》),提出积极培育经营住房租赁的机构租、购社会房源向社会出租,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等措施,以期用3年时间,基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

虽然《意见》阐释主旨时并未明讲“去库存”,但楼市库存高企,至少是《意见》出台的重要背景。今年7月,住建部长陈政高在全国住房城乡建设工作座谈会上提出“千方百计地消化库存”,上海易居房地产研究院上月发布的35个城市监测报告显示,35个城市新建商品住宅存销比为15.8个月。省统计局数据显示,2014年1－10月,山东省房地产开发投资4660.3亿元,增长7.9%,住宅销售面积5828.7万平方米,下降12.3%,两者趋势背道而驰。

一边是租房难、租房贵,一边是库存高企,租客和开发商,能否顺利拉起手?

开发商当房东,顾虑回本慢

《意见》提出,支持房地产开发企业从单一的开发销售向“租售并举”模式转变,鼓励其在新建商品房项目中长期持有部分房源,用于向市场租赁；也可与经营住房租赁的企业合作,实现开发与租赁一体化。可将持有的存量房源投放到租赁市场,也可转成租赁型的养老地产、旅游地产等。

“租赁会带来稳定的现金流,不大受经济周期影响,之前一些产权式酒店已经这样做了。”威海一位开发企业负责人肯定了出租的好处。他告诉记者,也有像“途家网”这样的公司与旅游目的地城市的开发商签约房源,装修后用作“度假公寓”出租。在威海,乐天世纪城、龙海国际、望海名居等项目共有300多套房源签约了途家。

但是对一般住宅,他告诉记者,他目前更倾向于出售。“卖房子回笼资金快,靠租赁回本得二三十年。另外,出租得装修,还得追加投资。和租客混住,可能会影响卖房；住过的房子,会不会影响二次销售也是问题。”

21世纪不动产青岛区域总经理助理程东告诉记者,能将闲置房源变售为租,让暂时买不起房的人有地方住,思路很好,但需多方面的配合。比如还有些房子没卖出去,开发商愿不愿意拿钱完善水电气暖配套?入住率达不到,暖气能否开通?需要有鼓励性的政策。

公租房收储,面积有点大

记者15日从山东省住建厅获悉,从社会上收储房源用作公租房,山东省正在调研论证,但还没有破题,济南、淄博、烟台等市之前都去外地考察过,正在调研中。

“济南、青岛的同行前不久到我们这儿考察过。”常州保障房收储管理中心收储部经理贺腹亮15日接到记者的电话,并不感到奇怪。他介绍,常州从2012年起,从社会上租赁80平方米以下的中小户型,租期3－长春哪里能治白癜风5年,租金每月不超过1000元,再以每平方米3.5－4.5元/月的价格租给保障对象。至2014年12月31日,已收储3161套房,配租入住2760户,达到了政府省钱、房东省心、保障户方便的“三赢”效果。

他算了一笔账:政府收储这些房源的月平均租金为900元/套,每套年租金1.08万元,回收租金约3000元,再加上维修花费,每年每套花费约1万元,比建公租房的利息还低。房东把房子租给政府不会闲置,政府还给房东买了财产保险,负责房屋维修维护,房东省心,有的房子即使对外能租1500元,也愿900元租给政府。其中获益最大的是保障对象,能按需选择租住地,有的残疾人守住了原来的报摊,身体不好的选在公园和医院乐贴网附近,很满意。

但也有另外的例子。如贵阳市2011年起社会化收储公租房,现在已经停收了。知情人士说,夹在房东和租客之间,“二房东”要面对复杂的法律责任和各种矛盾,不如“大房东”好当。

常州目前收储的房源都是二手房,多是有一定年岁的房改房。“国家规定公租房的面积不能高于60平方米,而这样的面积在新房中很难找。现在的高层电梯房公摊大,60平方米也很难建。”贺腹亮说,“建议住建部能放宽标准,我们也在做这方面的预案。”

需求有多大,数据尚模糊

社会上到底有多少房屋可供出租,到底有多少租房需求?变售为租,到底能启动多大的市场?记者采访发现,官方并没有数据,这个“盘子”是模糊的。

“因为出租房要交5%的房产税和个人所得税,很少有人来备案。”山东省某市房管局市场处负责人告诉记者,“原来,开公司办工商登记需要出示租赁证,最近简政放权也取消了这一条。比起房产买卖,租赁市场的信息和监管都比较薄弱。”

住建部《意见》要求,各市县房地产管理部门应建立住房租赁信息政府服务平台,为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务,出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息,承租人可发布租赁房屋的需求信息,逐步实现在平台上进行对接。为房地产中介机构备案提供方便,公布经备案的房地产中介机构名单,房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。有条件的城市,要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案,方便群众办事。

山东省住建厅工作人员告诉记者,这将有助于提高信息透明度,并梳理租房市场基本信息。住房租赁市场的规范,也会让更多房东把房源拿到租赁市场上来。

《意见》还提出积极培育经营住房租赁的机构,通过长期租赁或购买社会房源,可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后,向社会出租。业内人士告诉记者,这意味着以前存在争议的“二房东”得到了政策鼓励,但其和相关方的责任义务还需要规范理顺。(杨学莹)

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